Просроченная ипотечная задолженность

Основная статья: Ипотека в России

Продажа недвижимости за долги на торгах

Основная статья: Продажа недвижимости за долги на торгах

2024: Доля «просрочки» по ипотеке выросла до 61,8 млрд рублей

За I квартал 2024 года доля просроченных кредитов в общем ипотечном портфеле выросла на 6% до 61,8 млрд рублей. В то время как год назад – всего на 1,18% до 56,1 млрд рублей.

Средний срок «вызревания» просроченного ипотечного займа – 2 года, по данным «Ведомостей».

ЦБ беспокоит рост доли заемщиков с ПДН более 80% (высокий показатель долговой нагрузки). На конец 2023 года их было уже 47% от общего количества договоров.

Банки продолжают выдавать высокорисковые кредиты с пониженным первоначальным взносом и минимальными ставками от девелоперов. Все это может привести к резкому росту «просрочки» уже к 2026 году.

2022

44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов более 80% дохода

По данным ЦБ РФ в октябре-декабре 2022 г 44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов подавляющую часть дохода — более 80%.

Объём просроченной ипотеки на покупку строящегося жилья с начала года сократился на 11%

Объём просроченной ипотеки на покупку строящегося жилья с начала 2022 года сократился на 11%. При этом доля просроченной задолженности на первичном рынке остается незначительной, за 11 месяцев 2022 года она снизилась с 0,2% до 0,16%. На динамику ухудшения просроченной ипотеки будет влиять падение объёма продаж на рынке новостроек, а также повышение ставок по ипотечным кредитам. Об этом коллекторское агентстве «Долговой Консультант» сообщило 16 декабря 2022 года.

Неплатежи по ипотеке на строящемся рынке жилья не сильно влияют на общую ситуацию с просроченными ипотечными кредитами, но если пару лет назад в структуре неплатежей на стройке были частично виноваты застройщики, которые задерживали ввод домов в эксплуатацию, то теперь ситуация кардинально изменилась, — сказал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Мы наблюдаем некоторый рост проблемных ипотечных кредитов среди инвестиционных заёмщиков, которые на волне роста стоимости «квадрата» покупали стройку для дальнейшей перепродажи. Стало труднее найти покупателей, субсидируемые льготные программы на переуступку не действуют, а на вторичном рынке жилья начался рост ставок.

По словам эксперта, показатели ипотеки на первичном рынке, как для общей задолженности, так и по объёму неплатежей, зависят от оперативности самих заёмщиков: после окончания строительства и оформления прав собственности эти кредиты переходят в разряд ипотеки на вторичном рынке.

На снижение объёма проблемной ипотеки на первичном рынке повлиял факт уменьшения количества проблемных объектов недвижимости. В последнее время не было банкротств девелоперских компаний, а усилия государства (через Фонд развития территорий и региональные фонды защиты прав дольщиков) по борьбе с долгостроями начали приносить результат. Должники, в свою очередь, действуют разумно и стремятся максимально быстро оформить собственность на квартиры, чтобы поскорее продать готовое жильё. При оформлении в собственность квартиры ипотечный кредит уходит из категории на «строящееся жилье» в стандартную, — отметил Денис Аксёнов.

По его мнению, рост объёма просроченной ипотеки на вторичном рынке жилья на 0,25% в октябре 2022 года подтверждает тот факт, что усиливается тренд на перекладывание проблем из новостройки во вторичный сегмент.TAdviser выпустил Гид по российским операционным системам 10.7 т

По данным Росреестра, в январе—сентябре 2022 года продажи в новостройках в России снизились на 16%. Средневзвешенная ставка на первичном рынке жилья выросла до 10,6% годовых с 8,4% в октябре 2021-го. Средневзвешенная по «льготным» программам также выросла с 6% до 6,6% годовых.

На начало сентября под риском изъятия банками у собственников - 10,8 тыс. ипотечных квартир

На начало осени под риском изъятия банками жилья у собственников в целом по России находится 10,8 тыс. ипотечных квартир. За три года их количество сократилось в 2,6 раза. Таким выводом 23 сентября 2022 года поделились эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.

На начало осени 2022 года банки отчитались о портфеле просроченной ипотечной задолженности в размере 58,2 млрд рублей. Эта сумма эквивалентна 10848 квартирам или 617 тыс. квадратных метров, если экстраполировать её на средний размер площади жилья на одного жителя РФ (по данным Росстата на 2022 год — 56,9 м²) и средней рыночной стоимости одного квадратного метра в каждом из субъектов РФ (по данным Минстроя). Согласно выводам прошлого исследования экспертов коллекторского агентства «Долговой Консультант», в октябре 2019 года «квартирный» эквивалент просроченной ипотечной задолженности в 72,3 млрд рублей составлял 27785 квартир (или усреднённо 24716 объектов).

Мы приводим условный ориентир для оценки уровня просроченной ипотечной задолженности, фактическое количество квартир, которые могут быть выставлены на продажу из-за невозможности выплат по ипотеке, к сожалению, в стране кратно больше, — сказал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Безусловно, наша модель основана на средней цене квадрата по Минстрою, к которой привязаны социальные обязательства государства, и на средней площади квартиры по Росстату, которая в ряде случаев в ипотеке всё же немного завышена.

Регионами-лидерами по объему просроченной задолженности, измеренной в количестве залоговых квартир, которые могут быть выставлены на продажу для погашения ипотечной задолженности, являются Москва и Московская область, Красноярский край (топ-10 регионов см. в таблице №1).

Таблица №1. Минимальное оценочное количество ипотечных квартир, кредит на покупку которых заемщики перестали погашать

Источник: КА «Долговой Консультант», Банк России, Росстат, Минстрой

Сокращение количества квартир, которые банки-кредиторы могут и, что важнее, должны изъять и выставить на продажу, связано со снижением общего портфеля просроченной ипотеки, — поясняет Денис Аксёнов. — Цены на недвижимость существенно выросли, в итоге должники-заёмщики стали соглашаться на досудебную реализацию квартир, погашая ипотечные кредиты. Косвенно это видно и по сокращению числа реализованных квартир на торгах в исполнительном производстве, что мы отмечали ранее.

По итогам первого полугодия 2022 года количество завершённых торгов сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, составив 1560 квартир или их частей (долей) (исследование доступно по ссылке).

Банки отражают на балансах просроченные ипотечные кредиты со сроком неплатежей более чем 90 дней. В оценке среднего количества проблемных ипотечных квартир не учитывались квартиры, уже перешедшие в собственность банков в рамках исполнения решений судов в счет погашения долгов.

В наш расчёт не входят ипотечные квартиры, закладные по которым банки продали коллекторским агентствам. По нашей экспертной оценке, для полноты картины ипотечную просроченную задолженность, отраженную на балансах банков, нужно умножать в полтора раза, — подчеркнул Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

Процесс взыскания по ипотечным кредитам занимает 2-3 года, если заемщик отказывается от добровольной реализации залога. Необходимо время на судебное производство, исполнение решений суда силами ФССП и публичные торги, на которые квартира выставляется с дисконтом до 35% от оценочной стоимости.

С полной версией таблицы с оценкой количества проблемных ипотечных квартир по регионам доступна можно ознакомиться здесь.

Объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья за год снизился на 29%

Уровень просроченной ипотечной задолженности по кредитам, выданным на покупку строящегося жилья в денежном выражении, постепенно сокращается. Об этом 19 июля 2022 года сообщила компания Долговой консультант (Док). Вместе с тем, в два раза увеличилось количество регионов, в которых зафиксирован рост проблемной ипотеки.

За 12 месяцев объём просроченной ипотечной задолженности под залог договоров долевого участия (ДДУ) в целом по стране упал на 29% или на 2 млрд рублей, до уровня 4,9 млрд рублей. С начала года по 1 июня 2022 года темп снижения замедлился – до 11% за пять месяцев (что эквивалентно 2,2% в месяц или 26% в годовом выражении). При этом количество регионов с динамикой роста проблемной ипотеки на первичном рынке жилья выросло в два раза: с начала 2022 года он зафиксирован в 29 регионах, тогда как с июня 2021-го по июнь 2022 — всего в 15.

Абсолютные цифры зависят от сорванных сроков ввода домов в эксплуатацию, длительности процесса по регистрации прав и оформления закладной, невозможности переуступки по льготным ипотечным программам, заключения сделок банком-кредитором по уступке проблемных кредитов, — сказал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Рост в разрезе количества регионов связан, скорее всего, с техническими показателями и затрагивает штучное количество кредитов.

Как полагает эксперт, в наиболее крупных регионах по показателю просроченной задолженности на первичном рынке (Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Воронежская область) – ситуация позитивная.

За 1 полугодие 2022 года из топ-5 регионов только в г. Санкт-Петербурге зафиксирован 10%-ный рост, в остальных – снижение. Это означает, что региональные власти и Фонд развития территорий по мере сил достраивают объекты застройщиков-банкротов, — полагает Денис Аксёнов.

Топ-15 регионов по росту просроченной ипотеки на покупку строящегося жилья
Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ

Ипотека на строящемся рынке жилья является более рискованной, если сравнивать с кредитованием на покупку готового жилья: она не позволяет получать рентный доход при изменении финансовой ситуации в семье заёмщика, — отметил Денис Аксёнов. — На июль 2022 года рост ипотечных портфелей банков будет неразрывно связан с программой субсидируемой ипотеки на строящееся жилье, поэтому в ближайшей перспективе мы прогнозируем увеличение просроченной задолженности в данном сегменте.

2021: Сокращение объёма просроченных ипотечных кредитов на 18% до 15 млрд рублей

По итогам 2021 года объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков сократился на 18% или 15 млрд рублей. Годом ранее, за 2020 год, банки столкнулись с ростом неплатежей, за тот период портфель проблемной задолженности увеличился на 7%. По оценке аналитиков коллекторского агентства «Долговой Консультант», резкое снижение показателя подтверждается активным ростом спроса на залоговую недвижимость вследствие повсеместного роста цен в 2021 году. Об этом компания «Долговой Консультант» сообщила 2 февраля 2022 года.

По итогам 2021 года всего в трёх регионах страны объём просроченных ипотечных платежей продолжил увеличиваться: в Республике Ингушетия (на 30%), в Ивановской (на 7%) и Ленинградской областях (на 5%). Максимальное сокращение отмечено в Новгородской (-40%) и Псковской (-33%), а также в Республике Карелия (-37%).

Таблица 1. Регионы лидеры и аутсайдеры по динамике просроченной ипотечной задолженности в 2021 году.

С полной версией таблицы можно ознакомиться по ссылке.

Главная причина снижения просрочки в ипотеке – существенный рост цен на недвижимость и, как следствие, продажа с торгов или добровольная продажа из-под залога, — оценивает падение объёма просроченной задолженности Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — За короткий промежуток времени банки взыскали задолженность по ипотеке, которая копилась года три.

За 2021 год количество банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку готового жилья, сократилось на 5%, на рынке строящегося — на 12%.

Рынок постепенно монополизируется благодаря госпрограммам субсидирования, сокращается и число банков, готовых предоставить рефинансирование, один из эффективных инструментов снижения долговой нагрузки, — резюмирует эксперт. — При этом заёмщики за 2021 год стали более финансово образованны, треть из должников воспользовалось ростом цен на недвижимость и добровольно с согласия кредитора реализовали залог, чтобы погасить долги без ухудшения кредитной истории и своего будущего.

2020

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла за год на 7%

4 февраля 2021 года Долговой консультант (Док), после изучения данных ЦБ РФ, сообщил TAdviser о том, что за 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7%, или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики на 19%, или 1,09 млрд рублей.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла за год на 7%

По доле просроченных кредитов в текущей задолженности 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.

Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года, отметил Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»

В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.

Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).

В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.

Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»

Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства, прокомментировал Денис Аксёнов.

Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году.

Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег, добавил Денис Аксёнов.

К июню темп прироста просроченной ипотеки вырос в пять раз

13 июля 2020 года «Долговой консультант» сообщил, что к июню 2020 года темп прироста просроченной ипотечной задолженности вырос в пять раз, с января по май 2020 года объем кредитов, по которым заемщики перестали платить, вырос на 2,6 млрд рублей. Годом ранее за аналогичный период объем просроченной задолженности увеличился всего на 541 млн рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистических данных Банка России.

Ускорение темпов накопления просроченной ипотечной задолженности беспокойства не вызывает ни у регулятора, ни у кредиторов, формально они ориентируются на долю просроченной задолженности в общем размере портфеля. Данная доля за счет активной выдачи ипотеки снизилась до 0,96% на июнь 2020 года с 1,2% в январе 2019 года, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В абсолютных же цифрах при среднем размере кредита в 2,3 млн рублей просроченные ипотечные кредиты означают, что еще 1100 семей в стране в ближайшей перспективе должны будут расстаться со своим жильем.

В целом на 1 июня 2020 года жители РФ прекратили платить по ипотечным кредитам на 75,14 млрд рублей. По методике коллекторского агентства «Долговой Консультант» данный объем сопоставим с 25,7 тысячами квартир, приобретенными в ипотеку и которые должны перейти в собственность банков. В декабре 2019 года коллекторское агентство «Долговой Консультант» на основе собственных данных и статистики ЦБ РФ оценивало объем накопленных просроченных ипотечных кредитов в виде 24 тыс. квартир (исследование «Квартирный вопрос: банки могут выставить на продажу более 24000 квартир»).

Нужно понимать, что в цифрах просроченной ипотечной задолженности отражаются неплатежи по кредитам, которые перестали поступать в банки 90 и более дней назад, то есть рынок жилья столкнулся только лишь с неплатежами марта месяца, — резюмирует Денис Аксёнов. — В апреле и мае платежеспособность заемщиков снизилась еще более заметно. Банки адаптировали свои программы реструктуризации к кризисным условиями многие заемщики воспользовались предоставленными льготными периодами. Но смогут ли они восстановить свою платежеспособность – это большой вопрос.

По итогам пяти месяцев 2020 года прирост просроченной задолженности отмечен в половине регионов страны, наибольшая динамика по ним представлена в таблице №1.

Подробнее ознакомиться с данными по темпу прироста просроченной ипотечной задолженности в региональном разрезе можно здесь.

2019

Просроченная ипотечная задолженность в России увеличилась на 700 млн до 73,9 млрд рублей

30 марта 2020 года стало известно о том, что за год с февраля 2019 года по февраль 2020 года просроченная ипотечная задолженность в России увеличилась на 700 млн до 73,9 млрд рублей. С трудностями в погашении кредитов столкнулись жители половины регионов страны. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа данных Банка России и собственного портфеля проблемных долгов.

Как сообщалось, за 13 месяцев (с февраля 2019 года по февраль 2020 года) объем ипотечных кредитов, по которым прекратились платежи, вырос на 699 млн рублей и достиг отметки 73,96 млрд рублей. При этом только за один месяц – февраль 2020 года объем вырос на 120 млн рублей. Размер просроченных ипотечных кредитов сопоставим с общей ипотечной задолженностью в таких регионов, как Архангельская область (жители области оформили ипотеку на 70,4 млрд рублей) или Тульской области (64,9 млрд рублей).

В статистику попадают ипотечные заемщики, которые не платят три и более месяцев , то есть те, которые начали испытывать проблемы в октябре-ноябре 2019 года, когда экономическая ситуация в стране была более благополучной и ставки по ипотечным кредитам были ниже на один-два процентных пункта. Мы ожидаем всплеск неплатежей по ипотеке в ближайшее время, в статистике ЦБ РФ это можно будет увидеть ближе к маю-июню 2020 года. Объявленные ЦБ РФ планы по предоставлению кредитных каникул проблемы ипотечных заемщиков не решат, а отодвинут их в календаре выплат ровно на столько, на сколько они будут утверждены — на шесть месяцев. К концу 2020 года мы ожидаем резкого прироста просроченной ипотечной задолженности и, как следствие, активного вывода на рынок вторичного жилья залоговых квартир. рассказал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

По его словам, уровень просроченной задолженности по ипотеке в портфелях банков сохраняется на уровне 1%, однако тенденция на увеличение процентных ставок увеличит долю проблемных ипотечных кредитов из-за сокращения объемов выдачи и фактического сворачивания банками программ рефинансирования ранее выданной ипотеки.

Средний темп прироста просроченной ипотечной задолженности по стране за 13 месяцев (с февраля по февраль) составил 16% среди регионов, в которых объем проблемных ипотечных долгов увеличился. Так, в 2,3 раза просроченная задолженность по ипотеке выросла в Севастополе, в 1,7 раза — Карачаево-Черкесии, на треть — в Костромской области (данные по топ-15 регионов приведены в таблице №1).

Средний темп сокращения просроченной задолженности за 13 месяцев составил 10% среди регионов, в которых она сокращалась, что в 1,5 раза ниже темпов ее роста. Так, на четверть проблемная ипотечная задолженность сократилась в Республике Карелия, на 22% — в Амурской области, на 21% — в Новгородской область (данные по топ-15 регионов приведены в таблице №2).

Объем проблемных ипотечных кредитов за год вырос на 13% до 5,8 млрд рублей

11 марта 2020 года коллекторское агентство «Долговой Консультант» сообщило, что в январе 2020 года темп роста просроченной ипотечной задолженности на покупку строящегося жилья превысил среднемесячные темпы в 2019 году в 4,6 раза и составил 5%. Просроченная задолженность по итогам января выросла в абсолютном выражении на 297 млн рублей по сравнению с данными декабря 2019 года. Ситуация говорит о приближающемся кризисе неплатежей по ипотеке по отдельным объектам строящегося жилья. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа данных Банка России и собственного портфеля проблемных долгов.

За 12 месяцев 2019 года объем проблемных ипотечных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) вырос на 13% или 651 млн рублей до 5,8 млрд рублей. В ряде регионов просроченная задолженность по ипотеке на строящееся жилье показала кратный рост. Так, в 7 раз она выросла в Кабардино-Балкарской республике, в 2,8 раза — Забайкальском крае, в 2,2 раза — Пермском крае, в 2,1 раза — Новгородской области (данные по топ-15 регионов приведены в таблице №1).

В январе 2020 года просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке выросла сразу на 297 млн рублей или 5% по отношению к предыдущему месяцу, превысив 6,1 млрд рублей. Регионами-лидерами стали Костромская область (в 1,4 раза), Амурская область (1,3 раза), Тверская область (рост на 29%). Данные по топ-15 регионов с максимальной динамикой прироста просроченной задолженности приведены в таблице №2.

«Традиционно заемщики, взявшие кредит на приобретение недвижимости, очень редко допускают просрочку в первый год срока кредита, если и сталкиваются с ухудшением финансовой ситуации, то позднее. За этот период дом успевает построиться и залог по кредиту переходит в категорию вторичного рынка недвижимости, то есть при нормальных сроках строительства недостаточно времени, чтобы испортить статистику по ипотеке именно на первичном рынке жилья», отметил Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

По его словам, снижение просроченной задолженности на вторичном рынке ипотеки на 0,4% по итогам 2019 года как раз и говорит о том, что застройщик успевает построить дом, заемщики — оформить собственность, чтобы продать квартиру для расчетов с кредитором. «На первичном рынке продавать либо нечего, либо сделать это без значительной потери первоначальных вложений крайне трудно», — отметил эксперт.

В феврале 2020 года коллекторское агентство «Долговой Консультант» на основе собственных данных и статистики ЦБ РФ оценивало годовой уровень снижения общей просроченной задолженности по ипотеке (первичный и вторичный рынок жилья) на 0,4%.

Тренд на резкий рост просроченной задолженности вряд ли замедлится в ближайший год, несмотря на то, что доля просроченных ипотечных кредитов по ДДУ пока находится в комфортных для банков 0,3% от общей задолженности, против 1% в портфелях ипотеки на готовое жилье, отметили в КА «Долговой Консультант».

«Мы полагаем, что до конца года доля проблемной ипотеки на рынке строящегося жилья вырастет до 0,7-1% за счет сокращения объемов выдаваемых кредитов под залог строящегося жилья и перехода в проблемную категорию кредитов у еще большего количества семей», отметил Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на начало ноября вырос на 17% (до 5,9 млрд руб.)

11 декабря 2019 года Долговой консультант сообщил, что просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке жилья растет в 1,5 раза быстрее общей задолженности, а доля ипотеки под залог договоров долевого участия (ДДУ) в общих ипотечных портфелях банков сокращается в 80% регионах страны. Такие выводы содержатся в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных Банка России.

Объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья (ипотека под залог ДДУ) в целом по России на начало ноября 2019 года вырос на 17% или на 882 млн рублей до 5,942 млрд рублей.

Наибольшая доля проблемных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в общем портфеле задолженности по ипотеке на первичном рынке жилья сложилась в Чеченской Республике (1,75%), Пермском крае (1,47%) и Саратовской области (1,23%). Доля просрочки за год выросла практически во всех регионах.

Таблица №1. Регионы с наибольшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле на покупку строящегося жилья. Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ

Просроченная задолженность по ипотеке на жилье в строящихся домах зависит не только от заемщиков, но и от застройщиков – чем больше времени до окончания срока [строительство строительства]], тем больше вероятность, что у заемщиков начнутся трудности с обслуживанием кредита на жилье, в которое, к сожалению, он не может въехать. По мере сдачи объектов строительства и получения дольщиками прав собственности на недвижимость. Дольщики оформляют закладные и кредиты переходят в статус «на вторичном рынке жилья». Тренд годового роста доли просроченных ипотечных кредитов может быть связан как с массовой задержкой ввода домов в эксплуатацию в данных регионах, так и с общим падением объемов выдач ипотеки на первичном рынке и переориентацией заемщиков на вторичный рынок жилья, поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Общая задолженность по ипотеке под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 01 ноября 2019 года за 12 месяцев выросла на 12% до 1,47 трлн рублей. При этом в 69 из 86 регионов РФ доля кредитов на первичном рынке жилья в общем портфеле ипотеки сокращается. Лидерами по снижению за 12 месяцев на 1 ноября 2019 года стали Томская область (-14,28%), Забайкальский край (-13,56%) и Кемеровская область (-9,11%).

Таблица №2. Регионы с максимальным сокращением доли на первичном рынке жилья в общей задолженности по ипотеке. Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ

Работать с просроченной задолженностью на первичном рынке жилья сложно, так как нет ликвидного залога, который можно продать и погасить кредит. «Первичку» нельзя сдать в аренду для дополнительного дохода, как часто делают должники на вторичном рынке. Просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке жилья — это в том числе результат неудачных инвестиций в первичный рынок. По идее, заемщики, берущие кредиты под залог прав требования должны иметь финансовое положение достаточное для того, чтобы переждать возможные задержки строительства, говорит Денис Аксёнов

Объем просроченной ипотечной недвижимости превысил 24 тысячи квартир

6 декабря 2019 года Долговой консультант сообщил, что накопленный банками объем просроченных ипотечных кредитов представляет собой объем не менее чем 24 000 квартиры на вторичном рынке жилья или 1,38 млн квадратных метров. Их жителями можно полностью заселить четыре среднестатистических малых города России. К такому выводу пришли аналитики коллекторского агентства на основе анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.

Регионами-лидерами по количеству залоговых квартир, которые могут быть выставлены на продажу для погашения ипотечной задолженности, являются Москва, Тюменская область и Красноярский край (топ-15 регионов см. в таблице №1). При единовременном предложении на продажу всех объектов недвижимости стоимость квартир на вторичном рынке в каждом регионе может снизиться на 5-7%.

^{Источник: КА «Долговой Консультант», Банк России}

Это оценочный минимум без поправочных коэффициентов. Банки отражают на балансах просроченные ипотечные кредиты со сроком неплатежей более чем 90 дней. Именно эту категорию ипотечных долгов мы трансформируем в потенциальные для продажи квартиры — при возникновении проблем с обслуживанием долга продажа залога – инструмент выгодный и для кредитора, и для заемщика, прокомментировал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Количество квартир, ипотека на покупку которых перестала обслуживаться, растет.

В каждом правиле свои исключения, есть заемщики, не внесшие ни одного платежа, есть те, кто перестает платить на последних сроках, но в целом банки получили проблемы по ипотечным кредитам, выданным в послекризисные 2016-2017 годы, — отметил эксперт.

В оценке среднего количества проблемных ипотечных квартир в регионах не учитывались квартиры, уже перешедшие в собственность банков в рамках исполнения решений судов в счет погашения долгов. Так, за 10 месяцев 2019 года просроченная ипотечная задолженность на балансах банков сократилась на 847 млн рублей, что оценочно равно 289 квартирам.

Мы не принимали во внимание, что при оформлении ипотеки обязателен первоначальный взнос. Также в наш расчет не вошли ипотечные квартиры, закладные по которым банки уже продали коллекторским агентствам. Можно смело предположить, что для объективной оценки жилой недвижимости, на ценообразование которой с каждым месяцем все сильнее начинают влиять выставляемые на продажу со скидкой 10-30% бывшие ипотечные квартиры, наши минимальные оценочные показатели нужно умножать в полтора раза, подчеркнул Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Процесс взыскания по ипотечным кредитам занимает 2-3 года, если заемщик отказывается от добровольной реализации залога. Необходимо время на судебное производство, исполнение решений суда силами ФССП и публичные торги, на которые квартира выставляется с дисконтом до 35% от оценочной стоимости.

По данным ЦБ РФ, объем просроченной ипотечной задолженности по итогам 10 месяцев 2019 года достиг 72,3 млрд рублей. По оценке Росстата, в среднем общая площадь квартиры в России на конец 2018 года достигает 55,7 квадратных метров. Существует две методики оценки рыночной стоимости квадратного метра готового жилья: оценка Минстроя РФ, обновляемая раз в полгода, она используется для социальных выплат на приобретение недвижимости из госбюджета. Вторая оценка — оперативные данные Росстата.

Рост числа разводов приводит к росту просроченной ипотечной задолженности (+7% до 78 млрд руб)

Рост количества разводов приводит к росту просроченной ипотечной задолженности. При этом увеличение возраста вступающих в брак положительно влияет на снижение темпов роста просрочки на балансах банков. К таким выводам пришли эксперты коллекторского агентства «Долговой консультант» (данные исследования опубликованы в июле 2019 г).

Объем проблемной ипотечной задолженности на балансах банков по итогам 2018 года вырос на 4,91 млрд рублей или на 7% до 78,03 млрд рублей по сравнению с итогами 2017 года. И именно на 2017 год пришелся пик бракоразводных процессов в стране – 4,2 случая на 1000 жителей или 611 тысяч разводов по данным Росстата. Годом ранее было 4,1 случая разводов и 0% прироста просроченной задолженности.

«Из находящихся в бракоразводном процессе половина ипотечных заемщиков начинает нарушать график платежей по кредиту еще до получения свидетельства о расторжении брака. Через 3-4 месяца, от силы полгода, треть из них переходят в разряд проблемных, то есть платежи по кредитам частично или полностью прекращаются», — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант».

По его словам, рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2018 году лишь косвенно связан с ростом количества разводов, зафиксированных государственной статистикой в 2017 году.

«Безусловно, выявить прямую зависимость штампа в паспорте или гербового свидетельства о расторжении брака к динамике объемов просроченных долгов невозможно, но, по нашей оценке, гражданский статус не менее чем на четверть влияет на качество обслуживания ипотечного кредита», — полагает эксперт.

Причинами прекращения платежей по ипотечному кредиту становятся неурегулированные долговые обязательства сторон после бракоразводного процесса.

«На момент появления решения о расторжении брака, к сожалению, большинство супругов находятся на таком эмоциональном уровне, который не позволяет им мыслить рассудительно. Если в семье не было несовершеннолетних детей, то брак расторгается без суда. Государство не вмешивается и не контролирует процесс раздела имущества бывших супругов, наделяя их правом самостоятельно решать имущественные споры в судах. А иски бывшие супруги подают только в принципиальных моментах, когда пытаются разделить именно имущество, а не кредитные обязательства», — отмечает Денис Аксёнов.

Из-за правового нигилизма заемщиков кредиторы узнают о факте развода последними в цепочке семейных ценностей. Однако в 99% случаев суды встают на сторону кредитора: любой долг должен быть погашен. Большинство бывших супругов наращивают объем долгов, считая, что именно бывший партнер доложен взять на себя все обязательства по оплате кредитов.

«К сожалению, когда распадается семья, нарушаются устоявшиеся в ней подходы по оплате долгов. Если доход одного из супругов направлялся на платежи по ипотеке, а доход второго — обеспечивал текущие траты семьи, то при разводе эта устная договоренность нарушается. И членам бывшей ячейки общества приходится перенастраивать свою жизнь и финансовые принципы, к чему большинство наших граждан не готовы», — комментирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

В данных Росстата отсутствует статистика разводов по возрасту бывших супругов. Она могла бы выявить низкое число разводов у брачующихся в более зрелом возрасте и определить ответственность вступающих в брак перед долгами по ипотеке. Так, за последние пять лет существенно повысился возраст вступления в брак, что может положительно сказаться на сокращении доли просроченных долгов из-за снижения количества разводов в среднесрочной перспективе.

Например, по итогам 2018 года доля женихов, вступающих в брак в возрасте 18-24 лет, сократилась на 2,2 процентных пункта (п.п.) до 19,1% по сравнению с 2015 годом, доля невест аналогичного возраста – сократилась на 2,5%. Напротив, доля женихов и невест, вступающих в брак в более зрелой возрастной категории – старше 35 лет – выросла на 3,3 и 3,7 п.п., соответственно.

«Чем более устойчивая семья, тем ниже риски кредитора по потенциально проблемным ипотечным кредитам. Банки постепенно научились защищать не только свои интересы или интересы несовершеннолетних при ипотечном кредитовании, она постепенно стали прибегать к требованию об обязательном выделении долей в недвижимости, приобретенной в ипотеку. Такие меры повышают ответственность заемщиков по выплате долгов. Однако мы не выявили влияние ипотеки на сохранение семьи», — резюмировал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

Согласно данным БКИ "Эквифакс" и СРО "НАПКА", по итогам 1-ого полугодия 2019 года в России в общей сложности насчитывается 25 тысяч ипотечных договоров, находящихся в статусе просрочки на 90 и более дней. Как показывает исследование, из этого количества заемщиков лишь 4 тысячи находятся в разводе или на стадии бракоразводного процесса. Таким образом, это составляет около 20% от всех просроченных в этом сегменте долгов. Интересно отметить, что около 40% после принятия решения о разводе допускают несущественные задержки платежей, связанные с внутренним конфликтом, однако спустя время большинству из них удаётся решить данный конфликт.

Интересно отметить, что, если среди тех, кто не обременен кредитными обязательствами доля разводов варьируется от 10 до 20%, то среди ипотечных заемщиков он минимален - около 2%.

2016: Рост просроченной задолженности по ипотеке на 14% до 124 млрд руб

Объем просроченной задолженности по ипотеке вырос в 2016 году на 14%: со 108,9 до 124,4 млрд. руб. и составил 4,2% от общего объема ссудного долга по рублевой ипотеке.

Наибольшие годовые темпы роста объемов просроченной задолженности по ипотеке отмечаются в Калмыкии (+258%), Псковской обл. (+144%), Тыве (+95%), респ. Алтай (+87%), Забайкальском крае (+76%), Карелии (+76%), респ. Саха (+74%), Марий-Эл (+73%), Мурманской обл. (+72%), Кировской и Ивановской обл. (по +70%).

Важно учитывать, что такие значительные темпы роста возникают, прежде всего, из-за эффекта «низкой базы» (то есть изначально крайне малого объема просроченной задолженности) в этих регионах. Ипотечные портфели в этих регионах по-прежнему довольно высокого качества, а доля просроченной задолженности в них существенно ниже, чем в целом по стране. Так, в Калмыкии доля просроченной задолженности по ипотеке составляет 2,3% (114,6 млн. руб.), в Псковской обл. – 0,8% (87,6 млн. руб.), а в Тыве – 1,5% (73,0 млн. руб.).

Снижение объемов просроченной задолженности по ипотеке отмечено в Тверской обл. (-12%), Камчатском крае (-8%) и Курской обл. (-2%). Крайне умеренные темпы роста отмечаются в Пензенской обл. (+4%), Мордовии (+6%), Архангельской, Волгоградской обл. и в Москве и Московской обл. (по +8%).

Самая высокая доля просроченной задолженности по ипотеке отмечается в Ингушетии – 13,4% (41,9 млн. руб.), Москве и Московской обл. – 11,1% (70,3 млрд. руб.), Челябинской обл. – 7,1% (6,1 млрд. руб.), в Калининградской обл. – 7,0% (841,4 млн руб.), Томская обл. – 4,8% (1,2 млрд. руб.), Краснодарском крае – 4,7% (3,4 млрд. руб.), Пермском крае – 4,0% (2,6 млрд. руб.), Алтайском крае – 3,9% (1,2 млрд. руб.), Карачаево-Черкесии – 3,7% (154 млн. руб.). В целом только в 6 регионах России доля просроченной задолженности по ипотеке превышает среднее значение в 4,2%.

Самая низкая доля просроченной задолженности в общем объеме ссудного долга по ипотеке отмечена в Магаданской обл. – 0,3% (23,2 млн. руб.), Сахалинской обл. – 0,4% (43,7 млн. руб.), Мурманской обл. – 0,5% (72,3 млн. руб.), Карелии – 0,6% (92,1 млн. руб.), Чувашии – 0,6% (124,0 млн. руб.), Кировской обл. – 0,6% (112, 3 млн. руб.), Архангельской обл. – 0,6% (204,4 млн. руб.), Орловской обл. – 0,7% (77,4 млн. руб.), Марий-Эл – 0,7% (63,6 млн. руб.), Хакасии – 0,7% (44,2 млн. руб.), респ. Саха – 0,7% (370,4 млн. руб.).

Примечания