Основная статья: Недвижимость в Испании
Муниципалитет: IBI и налог на вывоз мусора
Муниципалитет города со строгой периодичностью выставляет владельцу недвижимости следующие счета:
- на оплату налога на недвижимое имущество IBI. Налог на недвижимое имущество в год составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья, которая примерно в 10-15 раз меньше рыночной и взимается один раз в год. Эти средства направляются в городскую казну и используются для благоустройства города. Точный размер налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости и от региона Испании.
- налог на вывоз мусора (около 50 евро в год, в зависимости от города).
Налог `на роскошь` (Impuesto de Patrimonio)
В народе его называют налог "на роскошь". База этого налога довольно сложная, она учитывает все испанские активы и пассивы физического лица. Но при отсутствии у вас других активов, ипотеки, мужа/жены, … - базой будет цена покупки.
Этот налог имеет прогрессивную шкалу, которая для нерезидентов начинается от 700.000 евро. Т.е. если вы купили квартиру/дом за 650.000, то этот налог будет равен нулю.
Если же вы купили дом за несколько миллионов, то размер этого налога может быть довольно существенным. Однако, как обычно, где есть налоги, там есть и варианты их оптимизации.
Сумма налога `на роскошь` также должна быть рассчитана вами САМОСТОЯТЕЛЬНО (а лучше - вашим бухгалтером) и вы должны подать декларацию (Форма 714) в налоговую до 30 июня каждого года (начиная со следующего за покупкой).
Налог на доходы нерезидентов (IRNR)
Налог на доходы нерезидентов (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Если вы не сдаете квартиру в аренду
Все нерезиденты, имеющие недвижимость в Испании ежегодно уплачивают что то вроде подоходного налога. И не обращайте внимание на слово `доходы` в названии - речь идет не про фактические, а про потенциальные доходы (потенциальную возможность сдавать в аренду).
База этого налога - также кадастровая стоимость. Актуальная кадастровая стоимость указывается в квитанции на оплату налога IBI или ее можно запросить через личный кабинет сайта Ayuntamiento по месту нахождения недвижимости или личный кабинет Кадастра по электронному сертификату (ЭЦП). TAdviser выпустил новую Карту «Цифровизация ритейла»: 280 разработчиков и поставщиков услуг 
Декларация IRNR подается владельцем на каждый объект недвижимости, который находится у него в собственности. Т.е., например, если у вас в собственности в Испании квартира и гараж как два независимых объекта недвижимости, вы должны подать две декларации: одна – на квартиру, вторую – на гараж. Объединить все объекты недвижимости, которые находятся в собственности, в одной декларации нельзя.
При его расчете на 2020 год могут быть 2 варианта (в зависимости от того, как давно менялась кадастровая стоимость):
Кадастровая стоимость * 24% * 1,1 % т.е. 0,264% от кадастровой стоимости
или
Кадастровая стоимость * 24% * 2,0 % т.е. 0,48% от кадастровой стоимости.
Обычно если кадастровая стоимость актуализировалась менее 10 лет назад, то коэффициент будет 1,1%, а если более 10 лет назад, то - 2,0%. Сроки последней актуализации можно уточнить в Аюнтаменте соответствующего города[1].
Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, кадастровая стоимость которой 100.000 евро (кадастровая стоимость была пересмотрена после 01.01.1994).
Для объектов недвижимости в Испании, чья кадастровая стоимость была пересмотрена после 01 января 1994 года применяется коэффициент 1,1%. Для остальных объектов недвижимости - 2%.
В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%.
Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:
Кадастровая стоимость 100.000 х 1,1% = 1100
1100 х 24% = 264 евро.
Важно что в отличие от налога на недвижимость, этот налог НЕ приходит вам на почту. Вы САМИ или ваш бухгалтер должны его рассчитать и подать декларацию (Форма 210) в налоговую до 31 декабря каждого года (начиная со следующего за покупкой).
Как показывает практика, очень многие россияне этого не знают. А когда узнают, то зачастую оказывается, что сроки уже давно прошли и надо не только заплатить все задолженности, но еще и оплатить штраф (до 50% от суммы налога).
Бывали случаи, когда собственник - нерезидент не платил данный налог в течение 5-6 лет, а потом при некоторых обстоятельствах (например, при получении ВНЖ в Испании, при продаже недвижимости, данный налог внезапно «всплывал» и удивлял). Поэтому, если вы уже несколько лет, являясь собственником недвижимости в Испании, не платили IRNR, вам все равно рано или поздно придется его заплатить за все года со штрафами и пенями.
В связи с этим есть два наиболее приемлемых варианта:
Первый вариант: вы можете дождаться Requerimiento или т.н. «письмо счастья» от испанской налоговой и подать декларации в порядке требования. В этом случае, вам ВАЖНО не пропустить данное письмо и оплатить налог в установленный срок - 10 рабочих дней с момента получения письма. Письмо - Requerimiento считается полученным, даже если вам его не вручили лично в руки, а просто оставили в почтовом ящике. В случае неуплаты в срок возможны серьезные проблемы вплоть до ареста банковских счетов и недвижимости[2].
Второй вариант: добровольная оплата налога IRNR, т.е. до получения Requerimiento. Вы можете в добровольном порядке подать и оплатить декларацию IRNR, не дожидаясь Requerimiento, но при этом штрафы и пени будут минимальны. Здесь принцип такой: чем раньше подашь просроченную декларацию и заплатишь налог IRNR, тем меньше штраф и пени.
В любом случае после добровольной оплаты налога с нарушением срока, вам придет письмо - PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN, в соответствии с которым вам будет предложено оплатить штраф и пени за несвоевременную оплату налога.
Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи не более 12 месяцев составляет 15% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.
Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи более 12 месяцев составляет 20% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.
Если вы получили PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN и вы не согласны с начисленным штрафом и пенями, вы можете в течение 15 рабочих дней обжаловать данное решение по форме данного Propuesta, которое сопровождает данное письмо на отдельных бланках: MODELO PARA EFECTUAR ALEGACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DE RECARGOS с вашими идентификационными данными и номером вашего дела.
Если вы согласны с данным начисление штрафа и пенями, вы можете ничего не отправлять в налоговую и дождаться самой квитанции, которая придет вместе с письмом LIQUIDACIÓN DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN. Данную квитанцию вы сможете оплатить по штрих-коду в отделении или в банкомате любого испанского банка или онлайн через личный кабинет.
Если вы сдаете квартиру в аренду
Если же вы сдаете свою недвижимость в АРЕНДУ, то налог IRNR рассчитывается уже поквартально и совсем по другой формуле.
Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе дохода от аренды. Нерезидент-собственник недвижимости в Испании, сдающий в аренду свою недвижимость, обязан подавать декларацию IRNR каждый триместр. Срок подачи декларации и оплаты налога IRNR до 20 числа апреля, июля, октября и января за каждый триместр.
Пример:
Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, и он сдавал эту квартиру в аренду с 01 января по 31 декабря 2015 за 1000 евро в месяц.
В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%. Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:
За каждый триместр 2015 года ему нужно подать декларацию IRNR и заплатить налог из расчета:
1000 евро х 3 = 3000 евро.
3000 х 24% = 720 евро.
Коммунальные выплаты
Обязательными являются и коммунальные выплаты. Их сумма определяется товариществом собственников и зависит от числа владельцев, размера и качества коммунального имущества, наличия или отсутствия бассейна, теннисного корта и т.д. Коммунальные расходы на содержание недвижимости в порядке обязательны и в том случае, если владелец недвижимости не проживает в ней большую часть времени.
Жителям апартаментов с коллективной зоной (общая лестничная клетка, подвал, двор) придется платить 300-500 евро в год за коммунальные услуги.
Кроме того, владелец недвижимости оплачивает компаниям-поставщикам абонентскую плату за электричество, телефон и Интернет, а также расходы по этим позициям, согласно индивидуальным счетам (0,09 евро кВт/ час – электричество, 0,5- 0,8 евро за кубометр воды). В зависимости от выбранных компаний и уровня потребления, эти расходы могут составлять в среднем 100-150 евро на семью из трех человек в месяц.
Оплата за воду и электроэнергию происходит по счетчику. Абонентская плата за услугу водоснабжения составляет примерно 15 евро, электроэнергии – 15,84 евро в квартал; эти платежи вносятся, даже если в доме никто не живет.
За телефон и интернет придется заплатить порядка 39 евро в месяц. Спутниковая антенна со всеми российскими каналами стоит около 120 евро в год.
Перевод средств с российской карты на испанскую карту для оплаты коммунальных расходов
В случае, если вы не можете пополнить счет в испанском банке наличными, можно использовать безналичные переводы с российской карты на карту, выданную в испанском банке.
В июне 2018 г. Абсолют Банк запустил в «Абсолют.market» сервис трансграничных р2р-переводов с карт российских эмитентов на карты, выпущенные банками других стран (СНГ и Европа).
Такие переводы стали доступны для держателей банковских карт Mastercard Worldwide или Visa Inс. При проведении платежа клиенту необходимо ввести только реквизиты карт.
Содержание квартиры на побережье
По данным 2016 года ежегодно владельцы отпускной недвижимости на побережье Испании тратят на ее содержание 1 791 евро. К такому выводу пришли авторы доклада, составленного Организацией потребителей и пользователей (OCU). Они также отметили, что обслуживание общественных зон составляет самую значительную статью расхода: от 200 до 1 140 евро в год[3].
При составлении исследования эксперты OCU рассмотрели затраты на содержание 18 объектов недвижимости площадью 77 квадратных метров, расположенных на испанских побережьях. В среднем на общественные расходы собственники тратят 634 евро.
Кроме того, они платят за коммунальные услуги даже при том условии, что большую часть года квартиры стоят пустыми. Так, на газ в среднем уходит 76 евро, на воду – 216 евро, а на электричество – 292 евро в год. Последняя статья расхода является второй по величине, поэтому специалисты советуют пересмотреть договор с компанией-поставщиком и снизить максимальную допустимую мощность, чтобы сократить затраты.
Кроме того, значительную часть средств владельцы отпускной недвижимости отдают в казну. В эту категорию входит налог на недвижимость (в среднем 276 евро в год), а также налог на вывоз мусора (117 евро). Помимо этого, они платят подоходный налог, размер которого составляет 2% от кадастровой стоимости объекта, или 1,1% в том случае, если в 2015 году или в течение десяти предшествующих лет был произведен пересмотр. Так, за квартиру в Бенидорме с кадастровой стоимостью в 75 000 евро ее владелец платит 1 500 евро в год.
Собственники также могут столкнуться с непредвиденными расходами, в том числе поломкой бытовой техники или неисправностями непосредственно в квартире или зонах общего пользования. Страховка обходится в среднем в 180 евро в год. Ее стоимость можно снизить в том случае, если договор составлен с той же компанией, что и на основное место проживания.
Компенсировать все вышеозначенные траты можно за счет аренды. Впрочем, стоит учитывать, что во многих регионах Испании вступили в силу новые нормативы, регулирующие процесс сдачи отпускного жилья – например, требование о его декларации в Совете по вопросам туризма.
Получение Nota Simple самостоятельно
Для получения виз для вас и ваших родственников после покупки недвижимости в Испании вам понадобится получать Nota Simple - выписку из реестра недвижимости.
Nota Simple самостоятельно (инструкция)
См. также
Примечания
